Colocation : Les clefs d'un investissement rentable

Habiter un appartement en colocation est de plus en plus populaire, c’est une solution à la fois économique et conviviale pour les locataires aux profils divers. Étudiants, jeunes adultes et parfois même familles souhaitent partager leur résidence principale afin de réduire le coût du logement. Dans cet article, nous allons explorer les aspects clés de la colocation, et tenter de répondre aux questions que peuvent se poser les investisseurs sur le point de se lancer. Quel type de logement rechercher pour le louer en colocation ? Quel bail devez vous mettre en place pour ce type de location ? Comment gérer le départ de vos locataires ? Est-ce réellement un investissement rentable ?

I - Sélectionner un logement adapté à la colocation : 

Tous les appartements ne sont pas idéaux pour la colocation. Voici les caractéristiques à prendre en compte pour identifier un bien qui conviendra parfaitement à ce mode de location :

a) Superficie : Un appartement de taille moyenne ou grande est souvent plus adapté pour une colocation. La présence ou la possibilité de créer 3 chambres est généralement conseillé pour un rendement optimisé. Les espaces communs comme le salon, la cuisine et la salle de bains doivent être suffisamment grands pour permettre à plusieurs personnes de pouvoir s’y retrouver (la présence de plusieurs salles d’eau est un plus en colocation). Les espaces « perdus » comme les couloirs ou les grands hall ne sont quant à eux pas indispensables. Un bon aménagement permet de maintenir une atmosphère de colocation agréable.

b) Emplacement : Comme pour la plupart des investissements immobilier, l’emplacement est le critère le plus important pour une colocation optimisée. La proximité des transports en commun, des écoles, des universités, des zones d’emploi ou des commerces est un facteur déterminant pour attirer des colocataires, en particulier les étudiants ou les jeunes actifs.

II- Trouver la formule de bail idéale pour la colocation et trouver des locataires

a) Format de bail

La durée du bail : La colocation n’a pas de durée spécifique fixée par la loi, elle peut être régie par les mêmes règles que la location classique (bail de 3ans renouvelable en location nue, 1 an renouvelable en location meublée, ou bail mobilité pour les séjours de courte durée. La durée du bail peut être modulable en fonction du statut de chaque colocataire.

En France, la colocation est encadrée par le Code civil et le Code de la construction et de l'habitation.

La réglementation permet au propriétaire de choisir entre plusieurs format de bail. En effet, le propriétaire peut choisir de mettre en place un bail de location classique pour chaque locataire (bail individuel) ou d’un bail unique signé par tous les locataires (bail commun). Le bail doit quoi qu’il arrive être précis sur les termes et les conditions.

Le propriétaire doit notamment indiquer dans le bail de location s’il existe une solidarité entre les locataires en cas d’impayé ou en cas de départ d’un des locataires.

Le bail doit indiquer si le loyer est versé en une seule mensualité par un colocataire principal ou s’il est divisé entre tous les colocataires. Les charges communes doivent être clairement définies, ainsi que les modalités de paiement. Les colocataires peuvent évidemment présenter un garant, pour assurer le paiement du loyer en cas de défaillance. Le propriétaire peut également insérer une clause de solidarité, Avec cette clause, chaque colocataire et son garant sont redevables de la totalité des sommes dues (loyer et charges locatives) au propriétaire (ou son représentant). Cela veut dire que chaque colocataire, et son garant respectif, s'engage à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas. Sans clause de solidarité : Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la part du loyer et des charges qu'ils doivent au propriétaire (ou son représentant).

Les colocataires doivent assurer le logement, au minimum contre les risques locatifs. Ils peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement.

b) Trouver des locataires

Bien que la colocation puisse être une solution conviviale, elle peut également entraîner des conflits. En tant que propriétaire, vous pouvez être amené à intervenir en cas de litige entre colocataires. Il est donc essentiel de choisir des profils compatibles et d’établir des règles de vie communes dès le début.

Trouver des colocataires fiables et compatibles est une étape cruciale. Pour cela, les plateformes en lignes permettent une bonne visibilité pour l’annonce, cela permet également un premier contact par mail ou téléphone qui vous permettra de vous faire une première impression sur les profils de vos futurs locataires (Roomlala, La Carte des Colocs, ou Appartager) sont des plateformes spécialisées dans le domaine.

Il faudra ensuite prendre le temps de rencontrer chaque colocataire potentiel afin d’évaluer la compatibilité en termes de style de vie. Vérifiez si le candidat a un profil sérieux et assurez-vous qu’il puisse respecter les règles de la colocation.

En tant que propriétaire, il est possible d’inciter les futurs locataire à rédiger un "pacte de colocation", document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation.

Ce document peut notamment indiquer les éléments suivants :

• Liste des dépenses communes et leur mode de répartition

• Conditions de départ d'un des colocataires (remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent ...)

• Règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur ...)

III - Gérer les changements de locataire au fil de la colocation 

En cas de départ d’un des colocataires, la colocation se poursuit avec les colocataires restés dans le logement, mais les conséquences sont différentes selon que le bail contient ou non une clause de solidarité.

Si le bail prévoit une clause de solidarité : Chaque colocataire et son garant sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (ou son représentant). Pour le colocataire partant et son garant, cette obligation demeure :

Soit durant les 6 mois qui suivent la fin de son préavis.

Soit, si un nouveau colocataire remplace le colocataire partant durant son préavis, jusqu'à la fin du préavis.

Si le bail ne prévoit pas cette clause : Le colocataire partant (et son garant) doit payer sa part du loyer et des charges locatives jusqu'à la fin de son préavis.

Ce délai peut être réduit si un nouveau colocataire s'inscrit au bail avant la fin de son préavis.

NB : Le colocataire partant ne peut pas demander au propriétaire (ou à son représentant) de lui restituer sa part du dépôt de garantie. Il ne peut que s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable.

En cas de départ simultané de l’ensemble des colocataires : Les colocataires doivent :

• Soit envoyer au propriétaire (ou à son représentant) un préavis (ou congé) commun (avec tous les noms et signatures), en respectant les conditions de forme et de délais.

• Soit envoyer chacun un préavis (ou un congé) individuel au propriétaire (ou à son représentant), en respectant les conditions de forme et de délais. Dans ce cas, les colocataires doivent envoyer tous les préavis (ou congés) en même temps.

Le propriétaire (ou son représentant) peut également donner congé aux colocataires à la fin du bail, en respectant des conditions de forme et de délai.

• Si le bail contient une clause de solidarité, le préavis du propriétaire (ou de son représentant) adressé à un seul des colocataires vaut pour l'ensemble des colocataires.

• Si le bail ne contient pas cette clause de solidarité, le propriétaire (ou son représentant) doit adresser son préavis à chaque colocataire.

  
  

IV – Les avantages financiers de la colocation pour les investisseurs

La colocation présente des avantages financiers indéniables pour les propriétaires. En effet, le fait d’avoir plusieurs locataires dans le même logement permet dans la très grande majorité des cas de percevoir un loyer total supérieur à celui qu’un propriétaire percevrait d’un seul locataire. Cela est particulièrement avantageux si le bien est bien situé (près des universités, des zones d'activités, etc.).

La colocation permet également de réduire les risques d’impayé. En effet, plusieurs colocataires peuvent partager la responsabilité du paiement du loyer. Si un colocataire part, les autres peuvent maintenir le paiement sans trop de perturbations. Comme expliqué précédemment, la clause de solidarité entre les locataires peut également réduire les risques d’impayé pour le bailleur.

En France, les propriétaires qui louent un bien en colocation peuvent également bénéficier de certaines déductions fiscales. Vous trouverez plus de détail sur le sujet ici - https://www.investissement-locatif.com/fiscalite/tout-savoir-sur-la-fiscalite-d-une-colocation-meublee.html

La colocation nécessite une gestion attentive et une bonne sélection des colocataires pour garantir une expérience positive pour toutes les parties. Toutefois, elle reste un mode de location qui présente de nombreux avantages pour les propriétaires, notamment en termes de rendement locatif et de réduction des risques.

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