Les 5 points à étudier lors d’un investissement locatif

Lors d'un investissement locatif, il est essentiel de bien évaluer plusieurs critères pour maximiser la rentabilité et sécuriser l'investissement. Voici cinq critères importants à prendre en compte :

1. L'emplacement :

   C'est le critère le plus important. Un bon emplacement garantit une demande locative régulière et une meilleure valorisation du bien dans le temps. Il faut privilégier des zones dynamiques, avec une bonne desserte en transports en commun, des commodités à proximité (commerces, écoles, services) et une attractivité économique (présence d'entreprises ou d'universités). Toute la difficulté de nos jours, est de trouver un très bon emplacement, à un prix permettant un bon rendement locatif.

   
   

2. Le type de bien :

   Le choix du type de bien (studio, T2, maison) doit correspondre à la demande locative locale. Par exemple, dans une ville universitaire, un studio ou un T2 sera probablement plus facile à louer. Dans des zones résidentielles, un appartement plus grand ou une maison pourrait attirer une clientèle plus familiale.

3. Le rendement locatif :

   Il est important de calculer le rendement locatif brut et net du bien. Le rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du bien, tandis que le rendement net inclut les charges, les taxes, les frais d'entretien et d'éventuels travaux. Une rentabilité intéressante varie généralement entre 4 et 7 %, selon la localisation.

   L’idéal est de trouver un secteur dans lequel la demande locative est forte (de nos jours ils sont nombreux) mais où les prix restent suffisamment bas pour permettre aux loyers perçus de couvrir les charges liées à l’acquisition et à l’exploitation du bien.

4. L'état du bien et les travaux à prévoir :

   Un bien nécessitant des travaux de rénovation peut offrir une plus-value intéressante, il faut bien évaluer le coût des travaux et leur impact sur la rentabilité. Les travaux peuvent également rentrer dans un calcul de défiscalisation.

   Par ailleurs, un bien en bon état limite les frais à court terme, limite les difficultés liées au suivi des travaux si le bien n’est pas à proximité immédiate et permet une mise en location plus rapide.

5. Le régime fiscal :

   Les avantages fiscaux peuvent influencer la rentabilité de l'investissement. Il est essentiel de connaître les dispositifs en vigueur, comme la loi Pinel ou le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Certains dispositifs permettent de réduire l'impôt sur le revenu ou de récupérer la TVA sur l'achat d'un bien neuf.

Ces critères permettent de faire un choix éclairé et d'optimiser l'investissement locatif en fonction de ses objectifs financiers et des particularités du marché local.